房屋實坪制計價 到底可不可行？
都會區房價居高不下，偏偏有些大樓公設比過高，
讓花了大筆鈔票的購屋者產生「灌水」之感。
繼內政部公布雨遮及屋簷未來將不予登記後，今年七月一日，
公共政策網路平台上出現「房價改實坪制計價，
公設坪數可登記但不計價」提案；然而為了符合建築技術規則等相關法令，
適當的公共設施有助維持使用安全。
既然公設並非全然「無用」，完全不計價恐怕有待商榷。
第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷
「實坪制」推行前仍有許多面向有待討論。
部分議題或許可在實坪制正式上路前先行討論，
逐步解決現行不合理或不明確的登記制度。
目前民眾最關心的就是房屋計價基礎。若由現行
「牆外緣」改為「牆心」或「牆壁內緣」做為登記面積測量基礎，
測量面積將變小，由於前後產權登記基礎不一致，將影響價值認定，
更會造成新舊登記制度的房屋稅顯著差異。
適當的公共設施，有助提高居住品質，而浮濫的公設則會造成灌水的嫌疑，
因此在新舊制的過渡時期，價格評估除了以主建物單價計算，
更應考量公共設施對主建物的效益，避免有失公允。
在實坪制明朗前，消費者可用共有部分面積與主建物面積比例，
初步檢視公設比是否合理。再者，可檢視公設的內容與品質，
看那些公設是必須，那些是純粹虛灌坪數的（如車道面積分擔多寡的合理性等），
作為價格判斷基礎，這些也是專業估價師在評估房價時，會考慮因素。
未來若推動實坪制，消費者權益將會有更多保障。
一方面建商會以最適規模來設計，不再追求最大總銷售面積，
有助減少「灌虛坪」的浮濫公設。另一方面，除了必要公共設施外，
也會朝向「可增加社區收入」或「對購屋者具吸引力」作為優先增設項目，
例如健身房或圖書室等，會更貼近使用者付費原則，也讓消費者覺得錢花在刀口上。
實坪制的推行仍須審慎研擬，確認登記制度、公設分配與稅賦的合理性、
公平性及透明性，才能有效解決問題，而非增生新的爭議。
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