加速都更救營建業? 

2016-12-31 13:21:22 聯合晚報 記者葉憶如/台北報導

一改強烈打房政策,為刺激老舊住宅都市更新,內政部提加速推動方案,不過農曆新年前不動產交易轉弱,

法人認為加速都更方案立意良善,然而實務上執行難度仍高,展望2017年預估推案量將持續下滑,都更計畫對營建股幫助有限

國內營建股指數自2015年中起跌以來,股價始終在低檔236點附近徘徊,雖然今年元月時的210點略有好轉,

但是始終難見起色。永豐金投顧表示,展望2017年,由於房地合一稅制實施,投資面資金已不再湧入,

且買賣雙方對價格尚未有共識,低迷的環境使得建商獵地推案相對保守,未來建商新推產品應以低總價自住的剛性需求為主,

並預期推案數量將呈現下滑,房市維持量縮整理格局。

整體而言,法人認為,政府透過容積獎勵與租稅優惠等方式可望有效增加住戶都更意願,

且精簡行政程序以及導入金融機構參與有助於加速都更的執行。然而,永豐金投顧認為,

現階段推動都市更新面臨最大的阻礙是少數不同意戶的問題無法有效解決,加上強制執行在實務上難度高且牽涉層面廣,

預期短期內相關配套仍難以出台,故加速都更計畫對營建業現有都更案的幫助有限。

展望未來,雖青年安心成家優惠貸款方案將延長至2018年底截止,可望持續支撐自住買氣回溫;然近期因房屋稅、

都更議題干擾,房屋持有成本上揚導致交易動能明顯下滑,買賣雙方對房市價格認知尚有落差,

加上農曆新年前不動產交易轉弱,預期短期內房市恐難脫離修正盤整格局。

據台灣11月六都買賣移轉棟數顯示,雖然房市仍處低檔,但部分都市出現改善。據統計,

11月六都整體移轉棟數由1萬5,843棟上升至1萬7,109棟,月成長7.99%,惟年衰退5.66%;

其中台北市11月移轉棟數由1,773棟續小降至1,729棟,但年減率從上月20.88%增至31.74%;

新北市11月由3,724棟攀升至4,161棟,較去年同期由減少3.57%翻正至增加6.77%,月增11.74%明顯好轉。

永豐金投顧認為,青年優惠房貸持續增加,剛性需求仍在,且10月全體銀行購置住宅貸款餘額由6.2768兆元上升至6.2985兆元,

月增216.43億元,續創歷史新高,年增率持平於5.01%,顯示自住、換屋剛性需求仍存,提供房市部分支撐;

10月建築貸款餘額亦由1.6281兆元回升至1.6410兆元,年減幅度由1.77%縮小至0.60%,顯示建商推案仍顯保守,惟對房市前景信心略為好轉。

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新北市推動「五星計畫」,以大範圍土地整體開發,重整都市發展方向。

地政局表示,以上周完工的土城暫緩發展區市地重劃案為例,

該案坐落在捷運土城跟海山站中間,開發誘因高,未來開發成住宅區後,

可紓解鄰近中和、板橋地區人口密集的狀況。

而「中央新村北側區段徵收案」工程進度已達80%,地下排水箱涵、

汙水處理設施、地下管線等都已建置完成,地面進行整地,道路也逐漸成形,

預計年底完工,明年4月完成驗收後點交。而配地程序去年就已完成,

地主早早領到抵價地權狀,方便後續自建、合建,或土地買賣。

多家大型建商已購地搶在第一砲交地申請建照預售

地政局主秘黃國峰說,央北區段徵收基地鄰近捷運小碧潭站及環狀線十四張站,

周邊生活機能成熟,早吸引建商搶進,甚至有建商詢問「是否能先做地質鑽探」,

方便縮短後續申請建照的時間,足見央北開發潛力驚人。

黃國峰表示,央北完工後,新北市還將持續推動塭仔圳、金山、

林口工一共3件市地重劃案,以及板橋埔墘、新店十四張區段徵收案。

目前這5案都在都市計畫審議階段,審議通過後地政局將提出

重劃計畫書或區段徵收計畫書報核,加快開發腳步。

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李培誠說,未來受惠最多的是一旁的五峰重畫區,

區內包括長虹峰華、養心殿、美麗殿等,在這一波房市下修中,

都從7字頭回到6字頭,預料會重回7字頭,甚至更上一層樓。

他建議購屋人可考慮捷運站周邊公寓,之前都要一坪40萬元起跳,

目前成交單價已回落到37~41萬元間,購屋負擔已減輕不少。

李培誠表示,新店市區未來仍有不少題材,包括裕隆城、十四張重畫區

、環狀線捷運等,明年第二季以後,買氣回升,房價已明顯回穩,長期房市持續看好。

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